Crecimiento genuino: cómo se está reconfigurando el eje sur del Uruguay

Por Juan Pedro Damiani

El Censo 2023 mostró algo que todavía no terminamos de leer en toda su dimensión. No se trata simplemente de la historia de un departamento que crece y otro que pierde población: es la historia de una población que se está reacomodando sobre el territorio.

Montevideo, Maldonado y Canelones son tres piezas de un mismo movimiento. Y observarlas en conjunto permite entender una transformación que tiene implicancias demográficas, económicas y, especialmente, para el mercado de la vivienda y el desarrollo inmobiliario.

Montevideo: menos residentes, el mismo liderazgo

Entre 2011 y 2023, Montevideo pasó de 1.375.000 a 1.302.954 habitantes. Esto representa una caída de 72.600 personas, equivalente al 5,3%. Es la primera reducción de esta magnitud desde que existen registros modernos en Uruguay.

Pero el dato requiere una precisión importante: esas 72.600 personas ,se mudaron.

Montevideo continúa siendo el departamento más poblado del país y mantiene su condición de principal centro financiero, universitario, sanitario y administrativo de Uruguay. Sus tasas de actividad y empleo están entre las más altas del país.

Cada mañana, cientos de miles de personas ingresan a la capital para trabajar y estudiar. La ciudad no perdió usuarios: perdió residentes.

Lo que cambió, en definitiva, no es dónde se trabaja. Es dónde se duerme.

Y allí aparece la clave para entender el fenómeno.

Un movimiento con dirección

La evolución de los tres departamentos permite identificar con claridad hacia dónde se está produciendo esta redistribución residencial.

Mientras Montevideo perdió 72.600 residentes entre 2011 y 2023, Canelones ganó 88.773 y Maldonado incorporó 48.654 habitantes.

La simetría no es casual. Es el mismo flujo observado desde distintos puntos.

Estamos frente a una redistribución residencial dentro del eje sur del Uruguay. Y para quien analiza o desarrolla proyectos inmobiliarios, esta redistribución no constituye solamente un dato demográfico: es un mapa de demanda.

Dos departamentos explican casi dos tercios del crecimiento del país

Uruguay incorporó aproximadamente 213.000 personas entre los censos. De ese crecimiento, 137.000 se sumaron en Maldonado y Canelones.

Es decir, dos departamentos de los diecinueve que conforman el país explican el 64,5% del crecimiento poblacional.

No son simplemente dos casos exitosos dentro de un país que crece. Son los dos territorios donde el crecimiento del Uruguay efectivamente ocurre.

Pero lo hacen por razones diferentes, y esa diferencia es fundamental para comprender qué tipo de demanda generan.

Maldonado: una historia de crecimiento sostenido durante seis décadas

Cuando se conocieron los resultados del Censo 2023, uno de los principales titulares fue que Maldonado había crecido 23,7% y lideraba el crecimiento poblacional del país.

El dato es correcto, pero leído de manera aislada puede llevar a pensar que se trata de un fenómeno reciente, asociado a la pandemia, el teletrabajo o la migración argentina y, por lo tanto, potencialmente reversible.

La serie histórica completa cuenta otra historia.

Desde 1963 se registraron seis períodos intercensales. En cinco de ellos, Maldonado creció por encima del 1,8% anual y ninguno registró una tasa negativa.

Se trata de una constante de seis décadas que atravesó la dictadura, la apertura democrática, la crisis de 1982, la crisis de 2002 y una pandemia.

El crecimiento de Maldonado, por lo tanto, no es una novedad de los últimos años. Es un fenómeno sostenido en el tiempo.

En promedio, entre 1963 y 2023, el departamento creció a una tasa cercana al 2,1% anual.  Tasa de crecimiento que se encuentra a niveles de África.

Trece personas nuevas por día

Una tasa de crecimiento del entorno del 2,2% anual equivale a unas 4.700 personas nuevas por año: casi trece personas por día.

Cada año, Maldonado incorpora el equivalente a un balneario entero.

A este ritmo, la población se duplica aproximadamente cada 32 años. Por eso, quien proyecta a treinta años no está proyectando sobre el Maldonado actual, sino sobre un departamento que podría tener el doble de tamaño.

Para dimensionar esta velocidad, basta compararla con otro territorio: Argentina creció aproximadamente 1,2% anual durante el mismo período.

Maldonado crece, por lo tanto, al doble de velocidad que Argentina.

Crecimiento verificado, no estimado

No todo crecimiento poblacional tiene el mismo significado.

Un territorio puede crecer por una burbuja, por estacionalidad o por una coyuntura determinada. También puede crecer de manera genuina: de forma sostenida en el tiempo, verificable mediante fuentes independientes y basada en residencia permanente.

Maldonado cumple con las tres condiciones.

La población flotante del departamento promedia unas 32.000 personas, pero incluso en pleno invierno existe un piso de 20.000.

Veinte mil personas en Maldonado durante el mes de julio no son turismo. Son residencia.

Además, cuatro indicadores independientes permiten confirmar esta dinámica. El consumo residencial de electricidad crece 4,5% anual; los residuos también aumentan durante la baja temporada; existen más de 11.000 cotizantes en la construcción; y desde 2006 se crearon 44.000 puestos de trabajo.

Cuarenta y cuatro mil puestos de trabajo no se llenan con población que no existe.

Considerados en conjunto, estos indicadores llevan a una conclusión: la población efectiva de Maldonado se acerca al cuarto de millón de habitantes. 

Maldonado en la liga internacional de los destinos que crecen

Maldonado forma parte de la liga de los destinos que crecen por atracción y se encuentra en el pelotón alto a nivel internacional.

Dato central:

Maldonado sigue en fase expansiva después de seis décadas. Su diferencial no es la velocidad: es la duración. Continúa en fase expansiva después de seis décadas. Su diferencial no está solamente en la velocidad, sino en la duración.

Canelones: el mayor crecimiento absoluto del país

Canelones suele quedar en segundo plano en esta conversación porque su tasa de crecimiento es menor que la de Maldonado.

Pero esa es una lectura incompleta.

En términos de volumen, Canelones registra el mayor crecimiento absoluto del Uruguay: incorporó 88.773 personas entre censos y alcanzó los 608.960 habitantes.

Son aproximadamente 7.500 personas por año, unas veinte por día. Casi el doble de personas nuevas por año que Maldonado.

Canelones es el segundo departamento más poblado del país y el que más creció en términos absolutos.

Tres décadas creciendo al mismo ritmo

Hay otro dato particularmente significativo en la evolución de Canelones.

Entre 1996 y 2011, el departamento creció a una tasa anual de 1,05%. Entre 2011 y 2023, lo hizo a 1,07%.

Tres décadas al mismo ritmo, con apenas dos centésimas de diferencia.

No existe una aceleración ni una desaceleración significativa. Lo que existe es una expansión metropolitana que funciona a una velocidad prácticamente constante desde los años noventa y que atravesó, además, el mismo período de crisis que afectó al conjunto del país.

Si Maldonado demuestra el crecimiento genuino por la intensidad sostenida de su expansión, Canelones lo demuestra por su estabilidad.

Son dos firmas estadísticas diferentes de un mismo fenómeno: territorios donde las personas deciden instalarse y continúan tomando esa decisión década tras década.

El crecimiento tiene geografía

Canelones no crece de manera homogénea. Y allí aparece uno de los principales elementos a considerar para la inversión.

La expansión se concentra principalmente en el área metropolitana y costera: Ciudad de la Costa, Costa de Oro, y El Pinar.

Al mismo tiempo, el Canelones rural y el Santoral envejecen y pierden población joven.

La misma asimetría puede observarse en Maldonado. Allí, el crecimiento se concentró al este del puente de La Barra. Balneario Buenos Aires, por ejemplo, pasó de 1.551 a 4.612 habitantes, mientras que el interior departamental presenta un comportamiento más similar al del interior del país.

El crecimiento de un territorio nunca es homogéneo sobre su superficie.

Dos departamentos, dos demandas diferentes

Tanto Canelones como Maldonado crecen principalmente por migración, pero no por el mismo tipo de migración.

En Canelones, buena parte del movimiento responde a personas de Montevideo que buscan más metros cuadrados, espacios verdes y conectividad, y que en muchos casos continúan trabajando en la capital.

Es una expansión del área metropolitana.

Maldonado, en cambio, atrae a personas que cambian de vida,

Son dos demandas diferentes y, por lo tanto, dos perfiles distintos de personas a los que responde el desarrollo inmobiliario de cada territorio.

Existe, sin embargo, un elemento que ambos departamentos comparten y que resulta decisivo: el crecimiento es fundamentalmente migratorio y no vegetativo.

Esto significa que la demanda de vivienda se genera en el momento en que la persona llega, y no dentro de veinte años, cuando los hijos formen sus propios hogares.

No es una demanda futura que se está acumulando. Es demanda presente.

Los dos mercados con demanda estructural creciente

El análisis conjunto de Montevideo, Maldonado y Canelones permite extraer tres conclusiones principales.

La primera es que Maldonado y Canelones son los dos territorios del Uruguay donde el crecimiento poblacional no hay que suponerlo: hay que administrarlo.

La segunda es que la demanda es inmediata.

Maldonado incorpora unas trece personas por día y Canelones unas veinte. Personas que necesitan dónde vivir ese mismo mes.

La tercera es que el crecimiento es territorialmente desigual.

Por eso, elegir correctamente la ubicación importa en estos mercados más que en cualquier otro del país.