Real Estate Comercial en Estados Unidos

El Real Estate Comercial refiere a propiedades inmobiliarias utilizadas con fines comerciales, como edificios de oficinas, centros comerciales, naves industriales, hoteles, instalaciones de salud, data centers y complejos de apartamentos destinados al alquiler (multifamiliar).

En Estados Unidos es un mercado muy grande. Para dimensionarlo, algunas estimaciones consideran que su valor equivale al 80% del Producto Bruto Interno (PBI) del país o el doble del mercado de bonos corporativos.

La inversión en los diferentes activos que integran este mercado ofrece el potencial tanto de apreciación del capital a largo plazo como de generación de ingresos vía alquileres, por ejemplo.

Evolución reciente y situación actual

A nivel agregado, los precios de este mercado alcanzaron su máximo en abril de 2022, desde donde se experimentó una corrección significativa que duró dos años.

Se recuperaron de manera sostenida desde 2024, pero hoy en día todavía se mantienen por debajo, lo que deja margen para que continúen avanzando.

A nivel sectorial existe gran diferenciación. Las oficinas bajaron casi 30% desde enero 2021 y prácticamente no se han recuperado desde entonces. En el mismo período, los depósitos industriales suben más de 30% pero están 7% por debajo del máximo de 2022.

Los shoppings malls son el único por encima de su pico de 2022. Las residencias subieron mucho hasta 2022 y después devolvieron casi todo. Es el único sector negativo a 12 meses y opera casi 20% por debajo del máximo.

Respecto de oficinas, se observa una mejora en la demanda en las de mayor calidad, mientras que los inmuebles antiguos y secundarios continúan enfrentando dificultades.

Por último, los data centers, si bien solo se cuenta con información desde 2024, desde entonces suben de manera constante y están 15% arriba.

Es importante mencionar que esta descripción sobre los subsectores multifamily, oficinas e industrial simplifican situaciones que actualmente son bastante diferentes según ubicación, calidad y características del inmueble.

Perspectivas

Para el sector residencial se espera un entorno de oferta y demanda más favorable, dado que el inicio de nuevas construcciones de multifamiliares ha disminuido aproximadamente un 30% desde el pico de 2022.

La demanda por naves industriales y de almacenamiento se está viendo impulsada por las significativas inversiones en el marco de los incentivos por reindustrializar al país y relocalizar las cadenas productivas. Algo similar sucede con el segmento de los data centers y la fuerte tendencia de la digitalización de las cosas.

Un factor de riesgo a monitorear es el nivel de tasas de interés de mercado. Lo que vimos recientemente – el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense subió de 4% a 5% este año 2026 - impacta directamente en el costo de financiamiento. Un entorno de tasas persistentemente altas podría afectar las valoraciones de los activos.

Conclusión

El vasto mercado de Real Estate Comercial en EE. UU. muestra señales de recuperación tras los mínimos de 2024, aunque todavía con precios por debajo de máximos históricos.

La evolución es muy diferente entre los sectores, lo que exige selectividad.  Consideramos que algunos segmentos, como el residencial, industrial y data centers, presentan una oportunidad atractiva para inversores de largo plazo por la demanda sostenida, siempre monitoreando el entorno de tasas de interés para navegar los riesgos.

** El All Property CPPI (Commercial Property Price Index) de Green Street es un índice mensual del precio de las propiedades comerciales de alta calidad en EE.UU. Mide cuánto valdría hoy un inmueble si se vendiera, sin considerar deuda ni apalancamiento. No mide exclusivamente precios de compraventas efectivamente realizadas.